Kein Hype, keine Wunderrendite: Der Kern dieser Anlageklasse ist ein nüchterner Mechanismus aus Fremdkapital, Mieteinnahmen und Zeit. Er hat Stärken, die kaum eine andere Anlage bietet, und Schwächen, die man kennen muss.
Bei fast jeder Geldanlage investierst du das, was du gespart hast. Legst du 50.000 € in einen ETF, arbeiten 50.000 € für dich. Die vermietete Immobilie ist die große Ausnahme: Mit denselben 50.000 € Eigenkapital kaufst du ein Objekt für 250.000 €. Die Differenz finanziert die Bank.
Der Punkt ist nicht die Größe des Investments, sondern wer es zurückzahlt. Die monatliche Rate wird im Kern aus der Miete deines Mieters bedient. Ein Teil dieser Rate sind Zinsen, das sind echte Kosten. Der andere Teil ist Tilgung, und die senkt deine Restschuld. Jeder getilgte Euro wandert wirtschaftlich von der Bank zu dir.
Dieser Aufbau läuft unabhängig davon, ob der Markt gerade steigt. Selbst wenn der Objektwert zehn Jahre exakt gleich bleibt, ist dein Anteil daran deutlich gewachsen, weil die Restschuld gesunken ist. Genau deshalb rechnen wir in unserem Cashflow-Rechner bewusst ohne Wertsteigerung: Was danach an Wertentwicklung kommt, ist Zugabe, nicht Grundlage.
Keine andere Anlageklasse für Privatpersonen wird von Banken so bereitwillig und so günstig finanziert. Der Grund ist einfach: Die Immobilie selbst dient als Sicherheit, sie kann nicht verschwinden. Für einen Aktienkauf auf Kredit bekommst du weder vergleichbare Konditionen noch zehn Jahre Zinsbindung.
Miete ist ein monatlicher Zahlungsstrom, der nicht an Kursen hängt, sondern daran, dass jemand wohnen muss. In vielen deutschen Städten ist Wohnraum knapp, und Neubau findet gemessen am Bedarf zu wenig statt. Das ist keine Garantie für steigende Mieten, aber ein solider struktureller Hintergrund.
Inflation entwertet Guthaben. Sie entwertet aber genauso Schulden. Deine Restschuld ist ein nominal fixierter Betrag: 200.000 € bleiben 200.000 €, egal wie die Kaufkraft sich entwickelt. Mieten und Sachwerte können dagegen nominal mitwachsen. Wer einen Sachwert hält und dagegen Schulden hat, steht in einem inflationären Umfeld strukturell besser da als jemand mit Geldvermögen.
Mit zehn Jahren Zinsbindung stehen Zins und Rate für zehn Jahre fest. Du weißt heute, was du 2036 monatlich zahlst. Diese Planbarkeit gibt es bei kaum einer anderen fremdfinanzierten Anlage.
Nehmen wir ein typisches Bestandsobjekt: Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten 10 %, also 25.000 €. Eigenkapital 60.000 €, Darlehen 215.000 €, Sollzins 3,6 %, Anfangstilgung 2 %. Die Kaltmiete beträgt 1.050 €, nicht umlagefähige Kosten 70 €.
| Position | Pro Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | +1.050 € |
| Kreditrate (Zins + Tilgung) | −1.003 € |
| davon Zins (echte Kosten) | 645 € |
| davon Tilgung (dein Vermögen) | 358 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −70 € |
| Dein Eigenanteil | rund 23 € |
| Vermögensaufbau durch Tilgung | rund 335 € |
Du legst also etwa 23 € im Monat drauf und baust gleichzeitig rund 335 € Vermögen auf. Nach zehn Jahren sind rund 52.000 € getilgt, denen etwa 2.800 € eigene Zuzahlung gegenüberstehen. Wertsteigerung ist dabei nicht eingerechnet, Instandhaltungen über die Rücklage hinaus ebenfalls nicht. Unverbindliche Modellrechnung, deine Zahlen können abweichen.
Ausführlich behandeln wir das im Ratgeber Risiken realistisch einschätzen.
| Kriterium | Tagesgeld | Breiter ETF | Vermietete Immobilie |
|---|---|---|---|
| Fremdfinanzierung üblich | nein | nein | ja, das ist der Kern |
| Laufende Erträge | Zinsen | Ausschüttungen | Miete |
| Liquidität | täglich | börsentäglich | Monate |
| Streuung | hoch | sehr hoch | gering pro Objekt |
| Aufwand | keiner | gering | vorhanden |
| Inflationswirkung | negativ | eher positiv | positiv, auch über die Schuld |
Die ehrliche Antwort auf die Frage „Immobilie oder ETF?“ lautet: unterschiedliche Werkzeuge. Der ETF punktet bei Streuung, Liquidität und Einfachheit. Die Immobilie punktet dort, wo du mit Bankkapital arbeiten und einen realen Zahlungsstrom aus Nutzung erzielen willst. Viele unserer Kunden haben beides, und das ist meistens die vernünftigste Antwort.
Es passt, wenn du ein stabiles, nachweisbares Einkommen ab etwa 2.500 € netto hast, mindestens 20.000 € Eigenkapital einbringen kannst, einen Zeithorizont von zehn Jahren und mehr mitbringst und zusätzlich eine Reserve für unvorhergesehene Kosten hast.
Es passt nicht, wenn du kurzfristige Gewinne suchst, deine letzte Rücklage einsetzen würdest, in absehbarer Zeit größere Ausgaben planst oder erwartest, dass sich eine Immobilie ohne jede Zuzahlung und ohne jedes Risiko von allein trägt.
Welche Rolle deine Berufsgruppe dabei spielt, liest du unter Für wen wir arbeiten.
Den perfekten Zeitpunkt kennt niemand seriös. Entscheidend ist, ob das konkrete Objekt zu deinem Einkommen, Eigenkapital und Zeithorizont passt und ob die Rechnung auch in den Risikoszenarien tragbar bleibt. Das lässt sich prüfen, der Markt lässt sich nicht timen.
Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises. Unser Angebot setzt mindestens 20.000 € voraus. Mehr Eigenkapital senkt Rate, Zins und Risiko.
Möglich ist das, aber es kostet: Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig, und die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deshalb ist der lange Zeithorizont keine Empfehlung, sondern Voraussetzung.
Mit einer Hausverwaltung reduziert sich der Aufwand auf wenige Stunden im Jahr: Abrechnung prüfen, Steuererklärung, gelegentlich eine Entscheidung. Ohne Verwaltung kommen Mieterkontakt, Handwerkerkoordination und Abrechnungen dazu.
Fünf Fragen, 60 Sekunden. Danach meldet sich dein persönlicher Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden (werktags).
Kostenlos und unverbindlich · Voraussetzung: mindestens 20.000 € Eigenkapital und 2.500 € netto