Vermietung und Verwaltung: der Alltag nach dem Kauf.

Was tatsächlich anfällt

Der Betrieb einer vermieteten Eigentumswohnung ist überschaubarer, als viele befürchten, aber er ist nicht null. Die wiederkehrenden Aufgaben:

Ohne Verwaltung landet all das bei dir, inklusive Anrufen bei defekter Therme am Wochenende. Genau deshalb empfehlen wir die Verwaltung besonders allen, die beruflich stark eingebunden sind oder deren Objekt nicht am Wohnort liegt.

WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Diese beiden Begriffe werden ständig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Dinge bezeichnen.

Die WEG-Verwaltung ist für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Außenanlagen. Sie wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt, ihre Kosten stecken im Hausgeld. Sie ist bei einer Eigentumswohnung praktisch immer vorhanden, du kannst sie nicht individuell wählen.

Die Sondereigentumsverwaltung kümmert sich um deine Wohnung: Mieterkontakt, Mieteingang, Betriebskostenabrechnung, Reparaturen innerhalb der Wohnung, Neuvermietung. Sie ist freiwillig und kostet in der Regel etwa 25 bis 35 € im Monat. Genau diese Leistung bieten unsere Partnerverwaltungen an, optional kombiniert mit der Mietgarantie.

Was eine Mietgarantie leistet, und was nicht

Bei einer Mietgarantie sagt dir der Garantiegeber eine vereinbarte Miete für einen vereinbarten Zeitraum zu, unabhängig davon, ob die Wohnung gerade vermietet ist. In unserem Modell ist eine Laufzeit von zehn Jahren möglich, gemeinsam mit der Verwaltung für 25 bis 35 € im Monat.

Was sie abdeckt: den Mietausfall im vereinbarten Umfang, auch bei Leerstand zwischen zwei Mietern. Das ist genau das Risiko, das den monatlichen Cashflow am unmittelbarsten trifft.

Was sie nicht abdeckt: Instandhaltungskosten, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, Wertentwicklung des Objekts oder höhere Zinsen nach der Zinsbindung. Eine Mietgarantie ist ein Baustein gegen ein bestimmtes Risiko, keine Rundum-Absicherung.

Mieterauswahl: der wichtigste Hebel

Kein anderer Faktor beeinflusst deine Ruhe so stark wie die Auswahl des Mieters. Ein zahlungsunwilliger Mieter kann dich über Räumungsklage und Verfahrensdauer viele Monatsmieten kosten, zuzüglich Anwalts- und Instandsetzungskosten.

Standard bei einer sorgfältigen Auswahl:

• Bonitätsauskunft, in der Regel Schufa
• Nachweis der letzten drei Gehaltsabrechnungen
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Selbstauskunft mit Angaben zu Haushaltsgröße und Beschäftigung
• Persönlicher Eindruck bei der Besichtigung

Als Orientierung gilt eine Warmmiete von höchstens etwa einem Drittel des Haushaltsnettoeinkommens. Wird dieser Wert deutlich überschritten, steigt das Ausfallrisiko spürbar. Eine gute Verwaltung arbeitet diese Punkte routinemäßig ab.

Mietvertrag und Mieterhöhung

Beim unbefristeten Standardmietvertrag richtet sich eine spätere Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, mit gesetzlichen Kappungsgrenzen und Wartefristen. Zwei Alternativen schaffen mehr Planbarkeit:

• Staffelmiete: Die Miete steigt zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um feste Beträge. Planbar für beide Seiten.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. In inflationären Phasen vorteilhaft, in ruhigen Phasen weniger.

Welche Variante zulässig und sinnvoll ist, hängt vom Objekt, vom Standort und von örtlichen Regelungen ab. Das ist ein Punkt für die Verwaltung oder einen Fachanwalt für Mietrecht, keine Sache für Bauchgefühl.

Nebenkostenabrechnung ohne Drama

Die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr muss dem Mieter spätestens bis zum Ende des folgenden Kalenderjahres zugehen. Wird diese Frist versäumt, kannst du Nachzahlungen in der Regel nicht mehr fordern, Guthaben musst du trotzdem auszahlen.

Umlagefähig sind unter anderem Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltung, das sind deine Positionen.

Basis ist die Hausgeldabrechnung deiner WEG-Verwaltung. Aus ihr muss der umlagefähige Teil herausgerechnet werden, und genau hier passieren die meisten Fehler, wenn Eigentümer das selbst machen.

Der Mieterwechsel Schritt für Schritt

1. Kündigung eingegangen: Frist prüfen, Termin für die Übergabe vereinbaren.
2. Wohnung besichtigen: Zustand aufnehmen, Renovierungsbedarf einschätzen.
3. Parallel neu inserieren: Fotos, Grundriss, Energieausweis. Je früher, desto kürzer der Leerstand.
4. Bewerber prüfen: Unterlagen wie oben beschrieben.
5. Übergabeprotokoll mit dem Altmieter: Zählerstände, Schäden, Schlüsselzahl. Ohne Protokoll wird jede spätere Diskussion schwierig.
6. Renovierung beauftragen, falls nötig, und Kaution abrechnen. Der Vermieter hat dafür eine angemessene Prüffrist, in der Praxis meist mehrere Monate.
7. Neuvermietung: Vertrag, Kaution, Übergabeprotokoll mit dem Neumieter.

Mit Verwaltung erfährst du von diesem Ablauf im Wesentlichen über zwei E-Mails. Ohne Verwaltung sind es je nach Objekt mehrere Tage Arbeit, verteilt über ein bis drei Monate.