Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Annuität, Zinsbindung: Wer diese vier Begriffe versteht, versteht den Großteil jeder Immobilienfinanzierung. Hier sind sie, ohne Bankendeutsch.
Die verbreitete Vorstellung, man brauche 20 oder 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, stammt aus der Eigenheimfinanzierung. Bei der Kapitalanlage hat das Eigenkapital eine andere Hauptaufgabe: die Kaufnebenkosten zu decken.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen je nach Bundesland etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises aus. Diesen Teil finanzieren Banken ungern mit, weil ihm kein Sachwert gegenübersteht: Wenn die Bank verwerten müsste, bekommt sie die Grunderwerbsteuer nicht zurück.
| Bundesland (Beispiele) | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt (ca.) |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | rund 6 bis 7 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen | 5,0 % | rund 7 bis 8 % |
| NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein | 6,5 % | rund 9 bis 10 % |
Dazu kommen etwa 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch. Die Sätze ändern sich gelegentlich, prüfe den aktuellen Stand für dein Bundesland. Daraus ergibt sich unsere Mindestanforderung von 20.000 €: Sie deckt bei typischen Objektgrößen die Nebenkosten und lässt noch eine Reserve.
Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Objektwert. Bei 250.000 € Objektwert und 215.000 € Darlehen sind das 86 %. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser dein Zinssatz.
Banken arbeiten dabei mit Stufen. Der Sprung von einer Stufe in die nächste kann spürbar auf den Zins wirken, oft mehr, als die zusätzlichen Eigenmittel an anderer Stelle bringen. Es lohnt sich also, vor der Finanzierung durchzurechnen, ob etwas mehr Eigenkapital eine bessere Stufe erreicht.
Deine monatliche Rate besteht aus zwei Teilen. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld und damit echter Aufwand. Die Tilgung zahlt den Kredit zurück und erhöht deinen Anteil am Objekt, sie ist wirtschaftlich Vermögensaufbau.
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, die Zusammensetzung verschiebt sich aber: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Bei 3,6 % Zins und 2 % Anfangstilgung besteht die Rate anfangs zu rund zwei Dritteln aus Zins. Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis spürbar in Richtung Tilgung verschoben.
| Anfangstilgung | Wirkung auf die Rate | Sinnvoll wenn |
|---|---|---|
| 1,0 bis 1,5 % | niedrige Rate, langsamer Schuldenabbau | maximaler Cashflow gewünscht, weiteres Objekt geplant |
| 2,0 % | ausgewogen, üblicher Standard | Regelfall bei Kapitalanlagen |
| 3,0 % und mehr | höhere Rate, schneller schuldenfrei | hohe Zuzahlungsfähigkeit, Fokus auf Sicherheit |
Wichtig zu verstehen: Eine höhere Tilgung macht die Anlage nicht teurer, sie verschiebt nur Geld schneller von deinem Konto in dein Eigentum. Der monatliche Eigenanteil steigt, der Vermögensaufbau ebenso. Im Rechner kannst du beide Effekte direkt gegeneinander laufen lassen.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins festgeschrieben ist. Unser Standard sind zehn Jahre. Das hat einen rechtlichen Hintergrund: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du das Darlehen laut § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine längere Bindung kostet Zinsaufschlag, gibt dir aber einseitig Sicherheit.
Nach Ablauf wird die Restschuld neu finanziert, zum dann gültigen Zins. Zwei Dinge dämpfen dieses Risiko: Die Restschuld ist deutlich kleiner als das ursprüngliche Darlehen, und die Miete ist über zehn Jahre in der Regel nicht gesunken. Trotzdem gehört das Szenario in jede seriöse Rechnung. Im Rechner ist es fest eingebaut.
Einkommen, Art des Beschäftigungsverhältnisses, Dauer, bestehende Verpflichtungen, Schufa. Hier entscheidet die Berufsgruppe mit: Ein verbeamtetes Einkommen wird anders bewertet als ein selbständiges mit gleicher Höhe. Was das für dich konkret heißt, steht auf den Zielgruppenseiten.
Die Bank stellt deinen Einnahmen pauschalierte Lebenshaltungskosten gegenüber und rechnet die Mieteinnahme nur teilweise an, oft mit einem Sicherheitsabschlag. Sie prüft damit, ob du die Rate auch bei Mietausfall tragen kannst. Diese Rechnung ist konservativer als die meisten Anleger selbst rechnen.
Lage, Zustand, Vermietbarkeit und Ertragswert. Ein gutes Objekt verbessert die Konditionen, ein schwaches kann die Finanzierung verhindern, selbst bei erstklassiger Bonität. Worauf es dabei ankommt, steht im Ratgeber Lage und Objektauswahl.
Die Objektunterlagen stellen wir zusammen, deine persönlichen Unterlagen brauchst du in der Regel nur einmal einzureichen. Wir bereiten sie so auf, dass die Bank sie ohne Rückfragen versteht, das ist häufig der Unterschied zwischen einer Absage und einer Zusage mit vernünftigen Konditionen bei identischen Ausgangsdaten.
Sogenannte Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten sind selten, teuer und für die meisten Profile nicht sinnvoll. Unser Angebot setzt mindestens 20.000 € Eigenkapital voraus, das hält die Rechnung solide und die Rate tragbar.
Ein Sondertilgungsrecht kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag, schafft aber Flexibilität für Boni, Abfindungen oder Erbschaften. Üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Ob es sich für dich lohnt, hängt davon ab, ob du realistisch mit Sonderzahlungen rechnest.
Du verhandelst die Anschlussfinanzierung für die Restschuld, bei der bisherigen Bank oder einer anderen. Weil die Restschuld dann deutlich niedriger ist, fällt ein Zinsanstieg auf die Rate gedämpfter aus, als viele erwarten. Wir begleiten dich auch bei der Anschlussfinanzierung.
Möglich, aber selten ratsam. Üblicher ist es, das erste Objekt sauber aufzusetzen und nach zwei bis vier Jahren mit nachweisbaren Mieteinnahmen das zweite anzugehen. Mieteinnahmen aus einem laufenden Objekt verbessern die Bewertung für die nächste Finanzierung.
Nein. Unsere Finanzierung läuft über einen vertraglich gebundenen Kooperationspartner, der auf Kapitalanlagen spezialisiert ist. Ein Vergleichsangebot deiner Hausbank kannst du jederzeit einholen, wir legen unsere Konditionen offen daneben.
Fünf Fragen, 60 Sekunden. Danach meldet sich dein persönlicher Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden (werktags).
Kostenlos und unverbindlich · Voraussetzung: mindestens 20.000 € Eigenkapital und 2.500 € netto