Lage und Objektauswahl: woran man ein tragfähiges Objekt erkennt.

Makrolage: die Region

Die Makrolage beschreibt Stadt und Region. Sie entscheidet darüber, ob in zehn Jahren noch Nachfrage nach deiner Wohnung besteht. Die relevanten Indikatoren sind öffentlich verfügbar und keine Geheimwissenschaft:

• Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Stadt oder schrumpft sie? Prognosen der statistischen Landesämter reichen bis 2040.
• Arbeitsmarkt: Wie breit ist die Wirtschaftsstruktur? Eine Stadt, die an einem einzigen großen Arbeitgeber hängt, trägt ein Klumpenrisiko, das sich auf deine Mieten überträgt.
• Hochschulen und Ausbildungsplätze: Sie sorgen für konstanten Zuzug junger Mieter.
• Leerstandsquote: Der ehrlichste Einzelwert. Unter 3 % gilt der Markt als angespannt, das ist für Vermieter günstig. Über 6 % wird es schwierig.
• Neubautätigkeit: Wird viel gebaut, entsteht Konkurrenz um Mieter. Wird zu wenig gebaut, steigt der Druck auf den Bestand.

Die teuersten Städte sind dabei nicht automatisch die besten Anlagestandorte. In München ist die Nachfrage sicher, die Bruttomietrendite aber oft so niedrig, dass die Rechnung nur mit sehr viel Eigenkapital aufgeht. Wirtschaftlich starke B- und C-Standorte bieten häufig das bessere Verhältnis aus Sicherheit und Ertrag.

Mikrolage: die Straße

Die Mikrolage entscheidet, ob deine konkrete Wohnung schnell vermietet ist. Sie lässt sich nur vor Ort beurteilen, und zwar zu verschiedenen Tageszeiten.

• Anbindung: Wie weit zur nächsten Bahn- oder Bushaltestelle? Fünf Gehminuten sind ein starkes Argument im Inserat.
• Nahversorgung: Supermarkt, Apotheke, Arzt, Kita, Schule in fußläufiger Entfernung.
• Umfeld: Zustand der Nachbargebäude, Sauberkeit, Grünflächen, Lärmquellen wie Hauptstraße, Bahnlinie oder Gewerbe.
• Parken: In dicht bebauten Vierteln ein spürbarer Vermietungsvorteil.
• Entwicklung: Wird in der Nähe gebaut, saniert, aufgewertet? Bebauungspläne der Kommune geben Hinweise.

Das Objekt: Substanz und Zustand

Beim Objekt geht es um künftige Kosten. Die Fragen, die wir bei jeder Prüfung stellen:

Bei der Wohnungsgröße gilt: Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen etwa 50 und 80 Quadratmetern haben die breiteste Zielgruppe. Sehr kleine Apartments haben höhere Fluktuation, sehr große Wohnungen eine kleinere Nachfrage und oft eine schlechtere Rendite pro Quadratmeter.

Die Unterlagen, die die Wahrheit sagen

Ein Exposé ist Marketing. Die folgenden Unterlagen sind es nicht, und deshalb sind sie die wichtigsten:

• Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen: Hier steht, was ansteht, was gestritten wird und was aufgeschoben wurde.
• Stand der Instandhaltungsrücklage: Eine gut gefüllte Rücklage bei einem älteren Gebäude ist ein starkes Qualitätssignal. Eine leere Rücklage bedeutet: Die nächste größere Maßnahme kommt als Sonderumlage.
• Wohngeld- und Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre, inklusive der nicht umlagefähigen Anteile.
• Teilungserklärung: Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum, welche Sondernutzungsrechte gibt es?
• Aktueller Mietvertrag: Miete, Laufzeit, Staffel- oder Indexvereinbarung, Kaution, Zustand bei Übergabe.
• Grundbuchauszug: Belastungen in Abteilung II wie Wegerechte oder Wohnrechte.

Kennzahlen richtig lesen

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Schnell gerechnet, aber unvollständig, weil weder Nebenkosten noch laufende Kosten enthalten sind. Taugt nur zum groben Vorsortieren.

Nettomietrendite = (Jahresmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten. Deutlich aussagekräftiger, weil beide Seiten vollständig sind.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis 20 Jahresmieten entspricht. Je niedriger, desto besser die laufende Rendite. In gefragten Großstädten liegen die Faktoren deutlich höher als in B-Lagen, das ist der Preis für geringeres Vermietungsrisiko.

Alle drei Kennzahlen sagen nichts über deinen tatsächlichen monatlichen Aufwand, denn der hängt an deiner Finanzierung. Dafür ist der Cashflow-Rechner da.

Warnzeichen, bei denen wir abbrechen

• Protokolle oder Hausgeldabrechnungen werden nicht herausgegeben
• Leere Instandhaltungsrücklage bei sichtbarem Sanierungsstau
• Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel, also nicht nachhaltig
• Auffällig hoher Leerstand im Haus oder im direkten Umfeld
• Zeitdruck vom Verkäufer, kurze Reservierungsfristen, Verknappungsrhetorik
• Renditeversprechen ohne vollständige Kostenseite

Taucht eines dieser Signale auf, nehmen wir das Objekt nicht ins Portfolio, unabhängig davon, wie attraktiv der Preis aussieht. Ein günstiger Einkauf ist wertlos, wenn die Folgekosten die Rechnung kippen.