Steuern und AfA: warum der Fiskus mitrechnet.

Das Grundprinzip: Einnahmen minus Kosten

Steuerlich zählt bei einer vermieteten Immobilie nicht die Miete, die auf dein Konto kommt, sondern das, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt: die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert und in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst.

In den ersten Jahren einer finanzierten Kapitalanlage sind die abziehbaren Kosten häufig höher als die Mieteinnahmen, vor allem wegen der Zinsen und der Abschreibung. Das steuerliche Ergebnis ist dann negativ. Dieser Verlust mindert dein übriges zu versteuerndes Einkommen, du zahlst also insgesamt weniger Steuern. Je höher dein Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt dieser Effekt.

AfA: der Kostenblock ohne Geldabfluss

Die Absetzung für Abnutzung ist der interessanteste Posten, weil ihr kein Zahlungsabfluss gegenübersteht. Der Gesetzgeber unterstellt, dass sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt, und lässt dich dafür jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts absetzen:

Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn Boden nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden. Als Faustwert werden oft rund 80 % dem Gebäude zugeordnet, die tatsächliche Aufteilung hängt aber von Bodenrichtwert und Lage ab und wird vom Finanzamt geprüft. In städtischen Toplagen kann der Bodenanteil deutlich höher liegen, was die AfA schmälert.

Beispiel: 250.000 € Kaufpreis, davon 80 % Gebäudeanteil, 2 % AfA. Das ergibt 4.000 € pro Jahr, die dein steuerliches Ergebnis mindern, ohne dass ein Euro dein Konto verlässt. Unverbindliche Modellrechnung.

Was du sonst absetzen kannst

• Schuldzinsen: der Zinsanteil deiner Rate, voll absetzbar. Die Tilgung dagegen nicht, sie ist Vermögensbildung, kein Aufwand.
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Kontoführung.
• Instandhaltung und Reparaturen: grundsätzlich sofort im Jahr der Zahlung.
• Nicht umlagefähige Betriebskosten: alles, was du nicht auf den Mieter umlegen kannst.
• Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung oder zum Objekt, Kosten für Steuerberatung, Fachliteratur, Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
• Kaufnebenkosten: Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuch sind nicht sofort absetzbar. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und fließen anteilig in die AfA-Bemessungsgrundlage.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Ein Punkt, an dem Kapitalanleger regelmäßig stolpern: Wenn du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungsmaßnahmen durchführst, deren Netto-Kosten 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, gelten sie steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.

Die 10-Jahres-Frist beim Verkauf

Veräußerst du eine im Privatvermögen gehaltene, vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich steuerpflichtig, und zwar mit deinem persönlichen Steuersatz. Nach Ablauf der zehn Jahre ist er grundsätzlich steuerfrei.

Gerechnet wird taggenau ab Notartermin. Das ist einer der Gründe, warum diese Anlageklasse auf lange Haltedauer ausgelegt ist. Bei mehreren Verkäufen innerhalb kurzer Zeit kann zudem gewerblicher Grundstückshandel unterstellt werden, mit deutlich anderen steuerlichen Folgen. Auch das gehört in die Beratung.

Ein Rechenbeispiel

Objekt für 250.000 €, Darlehen 215.000 € zu 3,6 %, Jahresmiete 12.600 €, nicht umlagefähige Kosten 840 €, AfA 4.000 €, persönlicher Steuersatz 40 %.

In diesem Beispiel ist das steuerliche Ergebnis nahezu null, es fällt also praktisch keine zusätzliche Steuer auf die Mieteinnahmen an, obwohl 12.600 € Miete geflossen sind. Wäre die Finanzierung höher oder die AfA größer, entstünde ein Verlust, der dein übriges Einkommen mindert. Unverbindliche Modellrechnung, tatsächliche Ergebnisse können abweichen.

Praktische Hinweise

• Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte: Erwartest du dauerhaft Verluste aus Vermietung, kannst du beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen lassen. Die Entlastung wirkt dann monatlich über die Gehaltsabrechnung statt erst mit dem Steuerbescheid.
• Belege sammeln ab Tag eins: Fahrtkosten, Porto, Fachliteratur, Kontoführung. In Summe kommen jedes Jahr dreistellige Beträge zusammen, die sonst verfallen.
• Ehepartner: Wer im Grundbuch steht, versteuert die Einkünfte. Bei unterschiedlichen Steuersätzen kann die Zuordnung eine Rolle spielen, auch das ist ein Beraterthema.
• Steuervorteile sind ein Verstärker, kein Kaufgrund: Ein Objekt, das sich nur wegen der Steuer rechnet, ist ein schlechtes Objekt. Substanz zuerst, Steuer danach.