Der Rechner zeigt beides: den Vermögensaufbau, der durch die Tilgung entsteht, und den Betrag, den du monatlich selbst zuschießt. Mit allen Annahmen offen und den Risiken daneben.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, je nach Bundesland etwa 6 bis 12 %. Eine etwaige Käuferprovision weisen wir vor der Objektvorstellung aus.
Gut: Dein Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten.
Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Die optionale Partnerverwaltung kostet 25 bis 35 € im Monat.
Steuer (vereinfacht)
Dein Grenzsteuersatz. Bei rund 60.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt er ungefähr bei 40 %.
Angesetzt auf rund 80 % des Kaufpreises, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben.
So viel Vermögen entsteht Monat für Monat in deinem Eigentum: der Tilgungsanteil deiner Rate, den im Kern die Miete bezahlt, verrechnet mit dem, was du selbst beisteuerst. Eine mögliche Wertsteigerung ist hier bewusst nicht eingerechnet.
Der Betrag, den du nach Miete, Rate, Kosten und Steuereffekt selbst beisteuerst.
Der Teil deiner Rate, der die Restschuld senkt. Echte Kosten sind nur die Zinsen.
Simulation eines Annuitätendarlehens über 120 Monate mit konstanter Rate und konstanter Miete. Mietsteigerungen, Instandhaltungen und Wertänderungen sind nicht enthalten.
Die Restschuld ist nach zehn Jahren deutlich kleiner als das Ausgangsdarlehen, deshalb fällt ein Zinsanstieg gedämpfter aus, als viele erwarten. Zum Thema Mietausfall: über unsere Partnerverwaltung ist eine Mietgarantie über zehn Jahre möglich (25 bis 35 € im Monat), die genau dieses Risiko abdeckt. Mehr dazu im Ratgeber Risiken.
Deine monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld, also echte Kosten. Die Tilgung dagegen zahlt deinen Kredit zurück: Sie senkt die Restschuld und erhöht damit deinen Anteil am Objekt. Wirtschaftlich ist Tilgung eine Umbuchung von der Bank zu dir, kein Verlust. Deshalb zeigt dieser Rechner den Vermögensaufbau als Leitzahl und den Cashflow daneben.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung, umgangssprachlich Abschreibung. Der Gesetzgeber unterstellt, dass sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt, und erlaubt dir, dafür jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts steuerlich abzuziehen: in der Regel 2 % bei Baujahren ab 1925. Der Clou: Es fließt kein Geld ab, trotzdem mindert die AfA dein steuerpflichtiges Vermietungsergebnis. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, daher der Ansatz auf rund 80 % des Kaufpreises. Die genaue Aufteilung legt das Finanzamt im Einzelfall fest.
Die Annuität ist deine gleichbleibende Jahresrate aus Zins und Tilgung. Bei 3,6 % Zins und 2 % Anfangstilgung zahlst du jährlich 5,6 % der Darlehenssumme. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer, obwohl die Rate gleich bleibt. Dein Vermögensaufbau beschleunigt sich also mit jedem Jahr.
Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr legst du auf den Mieter um. Nicht umlagefähig sind vor allem die Verwaltergebühr und die Instandhaltungsrücklage, also die Positionen, die du als Eigentümer selbst trägst. Als Faustwert rechnet man bei einer Eigentumswohnung mit etwa 50 bis 100 € im Monat, abhängig von Größe und Zustand des Objekts.
Von deinen Mieteinnahmen darfst du Zinsen, AfA und laufende Kosten abziehen. Was übrig bleibt, ist dein steuerliches Ergebnis aus Vermietung. Ist es negativ, mindert es dein übriges zu versteuerndes Einkommen, und du zahlst insgesamt weniger Steuern. Wie stark das wirkt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Diese Rechnung ist stark vereinfacht und ersetzt keine Steuerberatung.
Weil sie niemand seriös vorhersagen kann. Immobilienpreise können steigen, stagnieren oder fallen. Rechnungen, die mit 2 oder 3 % Wertsteigerung pro Jahr arbeiten, sehen deutlich besser aus, verlagern die Rendite aber in eine Annahme über die Zukunft. Wir rechnen bewusst ohne. Wenn eine Anlage schon ohne Wertsteigerung funktioniert, ist sie solide kalkuliert.
Nicht automatisch. Ein monatlicher Eigenanteil von etwa 0 bis 150 € ist bei einer finanzierten Kapitalanlage in vielen Konstellationen normal, besonders bei höherer Anfangstilgung: Du zahlst dann schneller in dein eigenes Vermögen ein. Kritisch wird es, wenn der Eigenanteil dauerhaft über deine Reserven geht oder wenn keine Rücklage für Mieterwechsel und Instandhaltung bleibt. Genau das prüfen wir vor jeder Empfehlung.
Unverbindliche Modellrechnung, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Tatsächliche Ergebnisse können abweichen. Vereinfachungen: konstante Miete und Rate, Steuereffekt pauschal auf Basis von AfA, Zins und nicht umlagefähigen Kosten, keine Wertsteigerung, keine Instandhaltungen über die Rücklage hinaus, Zinsszenario geschätzt auf Basis der Restschuld nach 10 Jahren. Eine Immobilie ist eine langfristige Anlage mit Risiken, unter anderem Mietausfall, Instandhaltungskosten, Wertänderungen und Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung.
Damit du jede Zeile nachvollziehen kannst. Die Werte aktualisieren sich, sobald du oben etwas änderst.
Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Gesamtkosten − Eigenkapital
Darlehen × (Zins + Tilgung)
Zins = Darlehen × Sollzins
Jahresmiete − Annuität − Kosten
AfA-Satz auf den Gebäudeanteil
Steuerliches Ergebnis × Steuersatz
Tilgung + Cashflow nach Steuer
Alle Werte gerundet. Unverbindliche Modellrechnung, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Schau zuerst auf den Vermögensaufbau, dann auf den Eigenanteil. Die entscheidende Frage bei einer Kapitalanlage ist nicht, ob am Monatsende etwas übrig bleibt, sondern wie viel Vermögen entsteht und was dich das kostet. Ein Eigenanteil von 50 € im Monat, dem 350 € Tilgung gegenüberstehen, ist ein gutes Geschäft. 350 € Eigenanteil bei 100 € Tilgung wäre keins.
Die zweite Frage ist die Tragfähigkeit. Kannst du den Eigenanteil auch dann zahlen, wenn drei Monate keine Miete kommt und gleichzeitig die Heizung getauscht wird? Wenn ja, ist die Finanzierung solide gebaut. Wenn nein, brauchst du mehr Eigenkapital, ein günstigeres Objekt oder eine niedrigere Tilgung.
Und die dritte: Was kommt nach der Zinsbindung? Nach zehn Jahren wird die Restschuld neu finanziert. In der Rechnung oben siehst du, wie hoch sie dann noch ist und was ein um zwei Prozentpunkte höherer Zins bedeuten würde. Wer das vorher weiß, wird davon nicht überrascht.
Im Erstgespräch gehen wir deine Situation durch: Einkommen, Eigenkapital, Region, und was in deinem Fall realistisch ist.
Kostenlos und unverbindlich · Voraussetzung: mindestens 20.000 € Eigenkapital und 2.500 € netto