Jede Kapitalanlage hat Risiken, und wer sie benennt, verkauft schlechter. Wir halten es trotzdem so, denn eine Anlage, die nur bei Schönwetter funktioniert, ist keine gute Anlage. Hier sind die sechs Risiken, die tatsächlich zählen.
Das offensichtlichste Risiko: Der Mieter zieht aus oder zahlt nicht. In diesem Monat trägst du die volle Rate plus die laufenden Kosten allein. Bei einer Rate von 1.000 € und 70 € Kosten sind das rund 1.070 € aus eigener Tasche, pro Monat.
Ein Mieterwechsel dauert je nach Lage und Objekt typischerweise ein bis drei Monate, inklusive Renovierung und Neuvermietung. Bei einer Räumungsklage gegen einen zahlungsunwilligen Mieter können es deutlich mehr werden, dazu kommen Anwalts- und Gerichtskosten.
Ein Gebäude altert. Heizung, Dach, Fenster, Leitungen: Irgendwann ist jedes Bauteil fällig. Bei einer Eigentumswohnung wird das größtenteils über die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage abgewickelt, in die du monatlich mit dem Hausgeld einzahlst. Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage, und die kann vierstellig oder höher ausfallen.
Als grober Orientierungswert wird für Instandhaltung oft mit etwa 1 % des Gebäudewerts pro Jahr gerechnet, was bei einem 200.000-€-Gebäudeanteil rund 2.000 € jährlich wären. Ein Teil davon steckt bereits im Hausgeld. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand des Objekts und der Stand der Rücklage, deshalb prüfen wir vor jeder Objektvorstellung die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre.
Nach zehn Jahren wird die Restschuld neu finanziert. Liegt der Zins dann höher, steigt die Rate. Bei einer Restschuld von 163.000 € und zwei Prozentpunkten mehr Zins sind das grob 270 € mehr im Monat, wenn die Tilgung gleich bleibt.
Zwei Dinge relativieren das: Die Restschuld ist deutlich niedriger als das Ausgangsdarlehen, und die Miete ist über zehn Jahre selten gesunken. Trotzdem gehört das Szenario in jede Rechnung, bevor du kaufst. Im Cashflow-Rechner ist es fest eingebaut. Wer auf Nummer sicher gehen will, wählt eine höhere Anfangstilgung oder eine längere Zinsbindung, beides kostet Rendite und kauft dafür Sicherheit.
Immobilienpreise steigen nicht automatisch. Sie können stagnieren oder fallen, wie die Jahre 2022 und 2023 in Deutschland gezeigt haben. Der Fremdkapitalhebel wirkt dabei in beide Richtungen: Ein Wertverlust trifft dein Eigenkapital überproportional, während die Restschuld unverändert bleibt.
Solange du nicht verkaufen musst, ist ein zwischenzeitlicher Wertrückgang allerdings ein Buchwert, kein realisierter Verlust. Die Miete fließt weiter, die Tilgung läuft weiter. Deshalb ist der lange Zeithorizont bei dieser Anlage keine Floskel: Er ist genau das Instrument, mit dem du Marktphasen aussitzen kannst. Wir rechnen bewusst ohne Wertsteigerung. Was kommt, ist Zugabe.
Eine Wohnung ist ein einzelnes Objekt, an einem Standort, mit einem Mieter. Fällt genau dieser Standort wirtschaftlich zurück, gibt es keinen Ausgleich im Portfolio. Wer nur eine Immobilie besitzt und sonst kaum Vermögen hat, trägt ein sehr konzentriertes Risiko.
Dazu kommt: Du kannst eine Immobilie nicht in Teilen verkaufen und nicht kurzfristig. Ein Verkauf dauert Monate und kostet erneut Nebenkosten. Wer absehbar größere Ausgaben plant, sollte diese Mittel nicht in eine Immobilie binden.
Mietrecht, Energievorgaben und Steuerregeln ändern sich. Themen wie energetische Sanierungspflichten oder Anpassungen bei Mietpreisregelungen können Kosten und Erträge beeinflussen. Vorhersagen lässt sich das nicht, abfedern schon: Objekte in solidem energetischen Zustand und mit realistischer Miete sind gegenüber regulatorischen Änderungen weniger empfindlich als Objekte am oberen Ende der Mietspanne mit Sanierungsstau.
Eine praktikable Faustregel aus unseren Beratungen:
| Puffer | Größenordnung | Wofür |
|---|---|---|
| Liquide Rücklage | 3 bis 6 Monatsraten | Mieterwechsel, Mietausfall |
| Instandhaltungsreserve | rund 1 % des Gebäudewerts pro Jahr | Reparaturen, Sonderumlagen |
| Tragfähigkeit im Zinsszenario | Rate bei +2 Prozentpunkten muss tragbar sein | Anschlussfinanzierung |
Wenn eine Anlage diese drei Tests besteht, ist sie solide gebaut. Wenn nicht, brauchst du mehr Eigenkapital, ein günstigeres Objekt oder du wartest noch. Wir sagen dir das im Erstgespräch, auch wenn dabei kein Geschäft für uns herauskommt.
Das hängt stark von Lage, Objekt und Mieterauswahl ab, deshalb nennen wir hier bewusst keine Quote. Wichtiger als die Wahrscheinlichkeit ist deine Vorbereitung: Wenn du drei bis sechs Monatsraten Reserve hast, ist ein Mieterwechsel ein Ärgernis, kein Problem.
Nein, und das sollte man wissen. Eine Mietgarantie deckt den vereinbarten Mietausfall im vereinbarten Umfang, sie ist keine Vollkaskoversicherung für Instandhaltung oder Wertentwicklung. Die konkreten Bedingungen stehen im Vertrag mit der Verwaltung, wir gehen sie vor Abschluss mit dir durch.
Im Ernstfall kann die Bank das Darlehen kündigen und die Zwangsversteigerung betreiben, mit erheblichen Verlusten. Genau deshalb prüfen wir vorher konservativ, ob die Rate auch in schlechten Monaten tragbar ist, und sagen ab, wenn sie es nicht ist.
Sie ist anders, nicht pauschal sicherer. Immobilien schwanken im Wert weniger sichtbar, weil es keinen täglichen Kurs gibt, sind dafür illiquide, konzentriert und fremdfinanziert. Wer Sicherheit sucht, findet sie nicht in einer Anlageklasse, sondern in einer tragfähigen Kalkulation und in Streuung.
Fünf Fragen, 60 Sekunden. Danach meldet sich dein persönlicher Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden (werktags).
Kostenlos und unverbindlich · Voraussetzung: mindestens 20.000 € Eigenkapital und 2.500 € netto